Logement vide (secteur privé et social) : congé donné par le locataire

25/09/2014 07:46

Principe

Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l'expiration d'un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.

 

Condition de validité du congé

Forme du congé

Le locataire qui souhaite quitter son logement doit adresser son congé au propriétaire par

• lettre recommandée avec avis de réception,

• ou acte d'huissier,

• ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Attention : un congé adressé par voie électronique n'est pas valide.

 

Contenu du congé

Le contenu du courrier n'est pas réglementé. En pratique, il convient toutefois de préciser :

• la date de prise d'effet du congé (qui ne peut intervenir, sauf accord du bailleur, avant l'expiration d'un délai de préavis de 3 mois ou 1 mois selon les cas),

• le motif du congé si le locataire bénéficie d'un préavis de 1 mois (dans les autres cas, aucune justification n'est nécessaire).

À partir du moment où le locataire a adressé sa lettre de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision, sauf consentement du bailleur.

À savoir : dans une colocation, le congé donné par un colocataire n'a d'effet qu'à son égard et sous certaines conditions, le bail se poursuit avec les autres colocataires.

 

Prise d'effet du congé

La réception de la lettre de congé par le propriétaire fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire doit payer son loyer, même s'il a déjà quitté le logement. Ce délai varie selon les circonstances qui motivent son départ

.

Durée du délai de préavis

Le locataire qui donne congé à son bailleur reste tenu au paiement de son loyer pendant les 3 mois qui suivent la réception de son courrier par le propriétaire.

Le bailleur peut toutefois décharger le locataire sortant du paiement du loyer s'il trouve preneur avant la fin du délai de préavis.

Dans certains cas, le délai préavis de 3 mois est réduit à 1 mois :  le locataire est alors tenu de préciser le motif justifiant son départ anticipé au sein de la lettre de congé. À défaut, le préavis de 3 mois s'applique.

Détermination du délai de préavis
 

Motif du congé	Délai de préavis	Précision	Exception
Cas général	3 mois	Le départ n'a pas à être motivé.	En cas de départ anticipé du locataire, le préavis est réduit à proportion du délai restant à courir si : le bailleur accepte un nouveau locataire, le bailleur exécute de lourds travaux de rénovation.
Cas général dans une Zone tendue	1 mois		Sous réserve de l'appréciation des juges, le locataire qui a signé le bail de son logement initial avant le 27 mars 2014 doit respecter un préavis de 3 mois.
Bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (AAH)	1 mois	Le bénéficiaire de l'AAH bénéficie du préavis réduit à 1 mois si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014.	Un locataire non bénéficiaire de ces aides mais dont les ressources sont équivalentes au montant de ces aides reste soumis au préavis de 3 mois.
Raison de santé justifiant un changement de domicile	1 mois	Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire ou son conjoint doit être âgé de plus de 60 ans. Si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, aucune condition liée à l'âge du locataire n'est requise. Le congé est toutefois valable sous réserve de la production d'un certificat médical	Un préavis de 3 mois s'applique en cas de simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée.
Obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI)	1 mois	La date d'affiliation au régime de sécurité sociale peut déterminer le critère du premier emploi. Si un CDD se transforme en CDI, le CDI n'est pas considéré comme un 1er emploi sous réserve de l'appréciation du juge.
Perte d'emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle)	1 mois	La perte d'emploi doit précéder la délivrance du congé, et en être proche.	Un préavis de 3 mois s'applique en cas de : départ à la retraite, démission, changement d'activité professionnelle, arrivée en fin de droits de l'assurance chômage , arrêt d'une activité libérale.
Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi	1 mois	La perte d'emploi et le nouvel emploi doivent intervenir au cours du même bail.	Un préavis de 3 mois s'applique en cas de nouvel emploi si le locataire était au chômage le jour de la signature du bail du logement qu'il souhaite quitter.
Mutation professionnelle	1 mois	La date de la mutation doit être proche de la délivrance du congé (plusieurs mois ne doivent pas s'écouler). Elle peut être à l'initiative du salarié ou de l'employeur et n'est soumise à aucune condition d'éloignement géographique.	Un préavis de 3 mois s'applique aux locataires exerçant une activité libérale.
Attribution d'un logement social à un locataire vivant dans le parc privé	1 mois		Sous réserve de l'appréciation des juges, le locataire qui a signé le bail de son logement initial avant le 27 mars 2014 doit respecter un préavis de 3 mois.
Changement de logement dans le parc social	1 mois	Le logement de destination doit appartenir au même bailleur.	Le préavis est de 2 mois si le locataire quitte un logement social pour un autre logement social appartenant à un bailleur différent.

 

À noter : certains manquements graves du bailleur (insalubrité du logement notamment) peuvent parfois justifier le départ du locataire sans préavis.

Calcul du délai de préavis

Le délai de préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Si la lettre recommandée n'a pas été remise au propriétaire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valable. En revanche, si la lettre lui parvient ou est remise en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant.

Le délai court à compter de la date de réception effective de la lettre de congé. Ainsi, par exemple, une lettre de congé reçue le 5 septembre fait courir un préavis jusqu'au 5 décembre à minuit s'il est de 3 mois (et non jusqu'au 31 décembre).

À défaut de chiffre identique, il s'agit du dernier jour de ce mois : un délai de 3 mois partant du 30 novembre expire le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.

Conséquences sur le paiement du loyer

Le locataire est tenu de verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.

Le locataire n'a pas le droit de déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie.

En revanche, lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant à courir dans le mois.

Exemple : la lettre de congé est reçue par le propriétaire le 5 juin. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au 5 septembre, et paiera pour le mois de septembre les 5/30ème du loyer et des charges de ce mois.

Source Service-Public.fr